Tiểu luận Loại hình cho vay mua nhà trả góp của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH 
KHO A ĐÀO TẠO S AU ĐẠI HỌC 
MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
Lớp ngân hàng đêm 2 khóa 16 
Bài luận: 
LOẠI HÌNH CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP CỦA 
NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN 
NÔNG THÔN 
 GV hướng dẫn: Nh óm 14 thực hiện: 
 PGS.TS Trần Hoàng Ngân 1. Huỳnh Văn Vũ 
 2. Nguyễn Hoàng Quốc Thụy
TP .HCM, tháng 01 năm 2008 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 2
LỜI GIỚI THIỆU 
Kinh tế đất nước ngày càng p hát triển, thu nhập người dân được cải thiện thì nhu 
cầu về sở hữu nhà ở của người dân ngày càng cao, nhất là tại các thành p hố lớn như 
T P.HCM , Hà Nội. Chính nhu cầu của thị trường tăng cao đã khiến cho giá của các loại 
bất động sản bị đẩy lên quá cao, khiến 1 bộ phận lớn người dân có nhu cầu cần về nhà ở 
thực sự gặp khó khăn về nguồn vốn trong việc thanh toán tiền mua nhà. 
Nắm bắt được nhu cầu này của thị trường nên hiện hầu hết các ngân hàng đều đẩy 
mạnh phát triển mảng dịch vụ này, chẳng những các ngân hàng thương mại trong nước 
mà ngay cả các ngân hàng nước ngoài hiện đang hoạt động trong nước đều quan tâm. 
Đẩy mạnh cho người dân vay tiền mua nhà trả góp là động thái đáng chú ý của 1 
số ngân hàng hiện nay . Không chỉ có nguồn vốn được giải ngân mà ngân hàng còn gia 
tăng thêm nhiều sản phẩm dịch vụ khác nhằm đa dạng hóa lĩnh vực hoạt động. 
I. Xu hướng phát triển loại hình dịch vụ tín dụng cá nh ân 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 3
Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ đã và đang là xu hướng chung không chỉ của 
nhiều ngân hàng trên thế giới mà của cả các tổ chức tài chính phi ngân hàng, bởi chính 
lợi ích kinh tế – xã hội cũng như khả năng thị trường, nhu cầu của thị trường về các sản 
p hẩm dịch vụ ngân hàng bán lẽ hiện nay . Bên cạnh đó tác động của hội nhập kinh tế, 
trong vai trò là thành viên chính thức của WTO, với tư cách là một ngành dịch vụ, họat 
động của các ngân hàng trong nước không thể nằm ngoài xu hướng và quá trình p hát 
triển đó. 
Ngân hàng bán lẻ là một khái niệm tiếp cận đơn giản nhất về một ngân hàng cung 
cấp các sản p hẩm dịch vụ chủ y ếu cho các khách hàng là các cá nhân, doanh nghiệp nhỏ 
và vừa. Chính cách tiếp cận theo đối tượng khách hàng này đòi hỏi các dịch vụ của ngân 
hàng đa dạng, phong p hú và với mức độ tiện ích, tiện lợi cao cho khách. 
Khả năng phát triển và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đất nước trong những năm 
tiếp theo, dự báo tiếp tục tăng trưởng cao, do tiềm năng, năng lực của nền kinh tế còn rất 
lớn cùng cới những cơ hội từ hội nhập , từ đầu tư nước ngoài cũng như nhiều lĩnh vực 
kinh tế chưa p hát triển. Bên cạnh đó, cơ chế chính sách về phát triển kinh tế thuận lợi 
tiếp tục thu hút người dân mở rộng và p hát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh và 
tiêu dùng.. Nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của khách hàng cá nhân, người dân ngày càng 
cao. Vốn tín dụng bởi thế cũng được đẩy mạnh. T hị trường tiềm năng của phân khúc 
khách hàng này là rất lớn. Dự báo dịch vụ tín dụng ngân hàng bán lẻ sẽ mở rộng và tăng 
trưởng cao trong những năm tới. Do đó các ngân hàng sẽ có xu hướng chuy ển dần hoạt 
động sang lĩnh vực bán lẽ, tiếp cận với khách hàng là các cá nhân trong xã hội. 
Sự p hát triển của của dịch vụ Ngân hàng bán lẻ là xu hướng tất yếu bởi ưu điểm 
của ngân hàng bán lẻ so với ngân hàng bán buôn. Theo đó, chuyển sang bán lẻ các ngân 
hàng sẽ có thị trường lớn hơn, bởi nhu cầu sử dụng dịch vụ của người dân còn rất lớn và 
rất đa dạng. Hiệu quả kinh tế mang lại cao nhờ sản phẩm cung cấp với khối lượng lớn, 
doanh thu cao, cũng như p hân tán bớt rủi ro trong kinh doanh, đồng thời mang lại cho 
các ngân hàng khả năng p hát triển và đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ. 
II. Loại hình cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển 
Nông Thôn (NHNo&PTNT) 
1. Giới thiệu sơ lược về NHNo&PTNT 
NHNo&PTNT được thành lập vào năm 1988 theo Nghị định số 53/HĐBT của 
Chính phủ đến nay NHNo&PTNT là một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu 
trong nước, giữ vai trò chủ đạo trong thị trường tài chính nông thôn Việt Nam. 
NHNo&PTNT là ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về tài sản và màng lưới hoạt 
động, đến cuối năm 2004 vốn tự có của NHNo&PTNT là 6.113 tỷ đồng, trên 161 ngàn tỷ 
đồng tổng tài sản có, 1.881 chi nhánh và đơn vị trực thuộc trên toàn quốc với trên 28.000 
cán bộ nhân viên. 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 4
NHNo&PTNT luôn chú trọng đầu tư đổi mới và ứng dụng công nghệ ngân hàng 
p hục vụ đắc lực cho công tác quản trị kinh doanh và phát triển mạng lưới dịch vụ ngân 
hàng tiên tiến, NHNo&PTNT đã kết nối mạng vi tính từ Trụ sở chính đến các chi nhánh 
trên tòan quốc và một hệ thống các dịch vụ ngân hàng gồm dịch vụ chuyển tiền điện tử, 
dịch vụ thanh toán thẻ tín dụng quốc tế, dịch vụ AT M, dịch vụ thanh toán quốc tế. Đến 
nay , NHNo&PTNT hoàn toàn có đủ năng lực cung ứng các sản p hẩm, dịch vụ ngân hàng 
hiện đại, tiên tiến, tiện ích cho mọi đối tượng khách hàng trong và ngoài nước. 
2. Đánh giá về tiềm năng cho vay bất động sản và tình hình cho vay mua nh à của 
các ngân hàng 
Thời gian gần đây , nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho người dân vay tiền mua nhà, 
đất trả góp. Hàng loạt các sản phẩm đa dạng, dễ dàng cùng với hàng nghìn tỷ đồng của 
các ngân hàng đang chờ người dân đến vay . 
Để có thể đơn giản hóa thủ tục và giải quyết nhanh hồ sơ vay của khách hàng, các 
ngân hàng thường liên kết với các chủ đầu tư dự án bất động sản để cho vay . 
Sau khi liên kết với các chủ đầu tư, ngân hàng có thể giải quyết hồ sơ vay của 
khách hàng trong vòng 2 ngày với thời gian cho vay 20 năm. Ngân hàng có thể cho 
khách hàng vay vốn bằng cách thế chấp bằng chính căn nhà, căn hộ mua sẽ được cấp 
giấy tờ p háp lý sở hữu theo quy định của p háp luật trong tương lai. 
Sự tăng trưởng cao của thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều ngân 
hàng tham gia tài trợ vốn cho người có nhu cầu vay mua nhà đất. Nhiều ngân hàng tung 
ra sản phẩm cho vay với thời gian vay kéo dài đến 30 năm và phương thức trả linh hoạt. 
3. Sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của NHNo&PTNT 
Đây là loại hình tín dụng dành cho các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua nhà 
để ở, có thu nhập ổn định đảm bảo cho khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng. T uỳ theo 
nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng, ngân hàng sẽ áp dụng khoảng thời gian và 
mức cho vay tối đa đối với từng trường hợp cụ thể. 
a. Đối tượng vay vốn 
Đối tượng vay vốn là những khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn 
để thanh toán tiền mua nhà riêng lẻ, mua nhà tại các khu đô thị mới, chung cư hoặc 
vay để cải tạo lại chính căn nhà mình đang ở. 
Ngân hàng No&PTNT cho vay đối với các khách hàng sau : 
- Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình là người Việt Nam. 
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê theo 
quy định tại điều 125 Luật Nhà ở. 
b. Điều kiện cho vay : 
Điều kiện cho vay đối với trường hợp xây dựng mới, hoặc sửa chữa nhà ở: 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 5
- Hộ gia đình, cá nhân phải có quy ền sử dụng đất hợp p háp, phải có nhà ở 
nhưng không thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định của 
pháp luật về xây dựng. 
- Việc phát triển nhà ở riêng lẽ của hộ gia đình, cá nhân tại đô thị và điểm 
dân cư nông thôn p hải p hù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quy ền 
phê duy ệt, có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện p hải 
có giấy p hép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 
- Điều kiện cho vay đối với trường hợp mua nhà, góp vốn tại các dự án p hát 
triển khu dân cư : 
- Hợp đồng góp vốn đầu tư vào căn hộ được ký giữa khách hàng vay vốn và 
chủ đầu tư p hải nêu rõ giá trị thanh toán của căn nhà hình thành từ vốn 
vay , giá trị góp vốn để mua nhà, thời hạn ký kết, thực hiện hợp đồng mua 
bán nhà, thời hạn giao nhà, quy ền và nghĩa vụ của các bên 
Điều kiện với chủ đầu tư dự án : 
- Chủ đầu tư đã đuợc cấp Giấy chứng nhận đầu tư. 
- Chủ đầu tư có các căn cứ hợp pháp để sử dụng đất cho việc đầu tư xây 
dựng công trình. 
- Dự án công trình xây dựng, thiết kế p hải được cơ quan nhà nước có thẩm 
quy ền p hê duyệt và có nội dung thể hiện chủ đầu tư được phép bán nhà 
thương mại cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà. 
- Chỉ được huy động vốn góp của khách hàng khi công trình đã được chủ 
đầu tư xây dựng xong phần móng. 
c. Số tiền cho vay 
Ngân hàng quyết định mức cho vay căn cứ vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, 
giá trị tài sản đảm bảo tiền vay (nếu khỏan vay áp dụng đảm bằng tài sản), khả năng 
hòan trả nợ vay của khách hàng, khả năng nguồn vốn của Ngân hàng, nhưng không 
quá 85% tổng nhu cầu vốn theo dự tóan, họăc tổng gía trị ghi trong hợp đồng mua 
bán của khách hàng. 
Số tiền cho vay bằng 70% giá trị căn nhà theo giá trị hợp đồng góp vốn mà khách 
hàng đã ký với chủ đầu tư (trong trường hợp mua nhà hoặc căn hộ tại các dự án khu 
dân cư). 
d. Thời hạn cho vay và phương thức trả nợ: 
Theo nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng 
Thời hạn cho vay do Ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận, p hù hợp với mục 
đích vay vốn, thu nhập, nguồn trả nợ của khách hàng, nguồn vốn vay của ngân hàng 
nhưng không quá 15 năm. 
Phương thức trả nợ : T rả lãi vay hàng tháng và vốn trả vào cuối kỳ (trong trường 
hợp vay vốn ngắn hạn) họăc trả dần (vốn + lãi) nếu vay trung hạn. 
e. Tài sản đảm bảo : 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 6
Khách hàng có thể thế chấp bằng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp p háp của mình 
hoặc tài sản của một bên thứ 3 khác, thậm chí bằng chính căn nhà mà khách hàng có 
nhu cầu sẽ mua. 
Các tài sản thế chấp ở đây có thể là : 
- Bất động sản : nhà ở, nhà xưởng, 
- Sổ tiết kiệm, chứng từ có giá do NHNo &PTNT 6 phát hành, 
- T ài sản thế chấp có thể là chính căn nhà, nền nhà dự định xây dựng, sửa chữa. 
Trường hợp khách hàng vay thế chấp bằng nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau 
đây: 
Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều 
nghĩa vụ nếu giá trị của căn nhà đó lớn hơn tổng giá trị các khỏan vay nhưng chỉ 
được thế chấp tại 1 tổ chức tín dụng. 
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải đựơc sự đồng ý bằng văn bản của 
chủ sở hữu tài sản. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới 
trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân 
sự . 
Chủ sở hữu nhà ở có quy ền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng p hải thông báo 
bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà được tiếp tục thuê 
đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà. 
Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị p hát mãi để thực hiện nghĩa vụ của bên thế 
chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở đựơc tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trường hợp 
các bên có thỏa thuận khác 
f. Hồ sơ vay vốn : 
 Hồ sơ pháp lý : 
- Bản sao giấy chứng minh nhân dận, hộ khẩu của khách hàng vay vốn hoặc 
KT3 
- Bản sao giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu hoặc KT3 của vợ hoặc chồng 
khách hàng vay vốn hoặc giấy chứng nhận độc thân (nếu khách hàng là độc 
thân) 
 Hồ sơ vay vốn : 
- Giấy đề nghị vay vốn, p hương án trả nợ 
 Vay vốn xây dựng mới nhà ở riêng lẻ : 
- Bản vẽ thiết kế (nếu có) 
- Giấy p hép xây dựng (đối với nhà bắt buộc phải có giấy p hép xây dựng) 
- Dự toán kinh p hí xây dựng 
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quy ền 
xác nhận đất xây dựng nhà ở không có tranh chấp , không thuộc diện cấm xây 
dựng, nhà ở không thuộc diện cấm cải tạo. 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 7
 Vay vốn mua nhà : 
- Hợp đồng mua bán nhà ở 
- Văn bản cam kết giao giấy chứng nhận quy ền sở hữu nhà ở cho Ngân hàng 
nơi cho vay khi được cơ quan nhà nước có thẩm quy ền cấp cho bên mua nhà 
sau khi bên mua nhà trả đủ tiền cho bên bán nhà 
- Văn bản đồng ý bán nhà của tất cả các chủ sở hữu (đối với trường hợp mua 
nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất nhưng không p hải thuộc sở hữu chung của 
vợ chồng. 
- Văn bản thông báo của chủ sở hữu nhà cho bên thuê nhà về việc bán và các 
điều kiện bán nhà ở nhưng bên thuê nhà trả lời không mua (đối với trường 
hợp mua nhà đang cho thuê) 
 Vay vốn cải tạo, sửa chữa nhà ở : 
- Giấy chứng nhận quy ền sở hữu nhà (đối với nhà ở riêng lẽ) hoặc hợp đồng 
thuê nhà (đối với nhà đi thuê) 
- Văn bản chấp thuận cho cải tạo, sửa chữa của cơ quan nhà nước có thẩm 
quy ền (đối với hộ gia đình, cá nhân thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước) hoặc bên 
có nhà cho thuê. 
- Dự toán kinh phí sửa chữa. 
- Giấy tờ khác liên quan đến tài sản thế chấp , cầm cố, các giấy tờ chứng minh 
nguồn thu nhập của người vay và người cùng trả nợ. 
- Hồ sơ tài sản bảo đảm (thế chấp , cầm cố, bảo lãnh,) 
g. Giải ngân : 
 Trường hợp khách hàng vay mua nhà tại các dự án nhà ở : 
- Ngân hàng No&PTNT sẽ giải ngân trực tiếp tiền mua căn hộ vào tài khoản 
của chủ đầu tư dự án theo tiến độ thanh toán như trong Hợp đồng góp vốn đã 
ký khi đáp ứng được các điều kiện : 
- Chủ đầu tư, ngân hàng No&PT NT và khách hàng đã ký hợp đồng 3 bên nhằm 
xác định quy ền lợi và trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện. 
- Chủ đầu tư đã có thông báo nộp tiền. 
- Khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn góp cho chủ đầu tư (theo tỷ lệ ngân 
hàng quy định) 
- Ngân hàng No&PTNT và khách hàng ký kết hợp đồng tài sản hình thành từ 
vốn vay, Hợp đồng tín dụng liên quan đến khoản vay mua nhà. 
- Ký kết khế ước nhận nợ và hoàn tất các thủ tục vay vốn tại ngân hàng. 
 Trường hợp khách hàng vay vốn để thanh toán tiền mua nhà riêng lẽ : 
- Ngân hàng No&PT NT sẽ giải ngân tiền mua căn hộ bằng tiền mặt hoặc 
chuy ển khoản trực tiếp cho người bán khi : 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 8
- Khách hàng đã thực hiện xong việc công chứng hợp đồng mua bán nhà tại các 
cơ quan có chức năng. 
- Ngân hàng No&PTNT và khách hàng ký kết hợp đồng tài sản hình thành từ 
vốn vay, Hợp đồng tín dụng liên quan đến khoản vay mua nhà. 
- Ký kết khế ước nhận nợ và hoàn tất các thủ tục vay vốn tại ngân hàng. 
 Trường hợp khách hàng vay vốn để thanh toán tiềnxây dựng, sửa chữa nhà : 
- Ngân hàng No&PTNT sẽ giải ngân cho khách hàng theo tiến độ xây dựng 
hoặc sửa chữa thực tế. 
h. Quy trình cho vay : 
 Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại Ngân hàng No&PT NT, khách hàng sẽ 
gởi trực tiếp bộ hồ sơ vay vốn với mục đích ghi rõ đến tại Ngân hàng 
No&PT NT . 
 Nhân viên tín dụng sẽ thẩm định tình trạng thực tế, sau đó sẽ tiến hành việc xét 
duyệt hồ sơ vay vốn theo quy định nghiệp vụ mà Ngân hàng No&PT NT đã ban 
hành. 
 Trường hợp đồng ý cho vay , nhân viên tín dụng thông báo cho khách hàng rõ. 
 Khách hàng sẽ cùng ngân hàng ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp 
(theo mẫu của ngân hàng No&PT NT) 
 Ký Giấy nhận nợ và các chứng từ giải ngân. 
 Kiểm tra sau khi cho vay . 
 Trong trường hợp khách hàng vay vốn để thanh toán tiền mua căn hộ tại các dự 
án khu dân cư , khi chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng vay vốn, phải gởi 
cho ngân hàng 1 Biên bản bàn giao nhà và phối hợp với khách hàng lập các thủ 
tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tại các cơ quan có chức năng. 
 Khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, chủ đầu tư 
dự án sẽ giao trực tiếp bản chính các giấy tờ này cho ngân hàng trước sự chứng 
kiến hoặc đồng ý của khách hàng. 
 Ngân hàng sẽ giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở 
cùng với khách hàng thực hiện việc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm 
theo quy định của p háp luật. 
 Định kỳ theo kỳ hạn đã thoả thuận trên Hợp đồng tín dụng, nhân viên tín dụng 
sẽ thu nợ gốc và lãi vay của khách hàng. 
i. Ưu điểm của loại hình cho vay trả góp : 
 Tiện lợi, dễ dàng và nhanh chóng. 
 Khách hàng có thể vay tối đa 85% tổng nhu cầu vay vốn để thanh toán tiền mua 
nhà nếu có tài sản thế chấp không phải là bất động sản dự định mua. Hoặc là 
75% tổng nhu cầu vay nếu thế chấp bằng chính bất động sản sẽ mua. 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 9
 Trong suốt thời hạn vay , lãi suất được tính dựa trên dư nợ vay giảm dần. T hời 
hạn trả nợ được chia thành nhiều kỳ hạn với thời gian linh hoạt. Tạo điều kiện 
thuận lợi trong việc thu xếp tài chính của khách hàng. 
Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 
 10
MỤC LỤC 
I. Xu hướng phát triển loại hình dịch vụ tín dụng cá nh ân 
II. Loại hình cho vay mua nh à trả góp tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát 
Triển Nông Thôn (NHNo&PTNT) 
1. Giới thiệu sơ lược về NHNo&PTNT 
2. Đánh giá về tiềm năng cho vay bất động sản và tình hình cho vay mua 
nhà của các ngân h àng. 
3. S ản phẩm cho vay mua nh à trả góp của NHNo&PTNT 
a. Đối tượng vay vốn 
b. Điều kiện vay vốn 
c. Số tiền cho vay 
d. Thời hạn cho vay và phương thức trả nợ 
e. Tài sản đảm bảo 
f. Hồ sơ vay vốn 
g. Giải ngân 
h . Quy trình cho vay 
i. Ưu điểm của loại hình cho vay trả góp